Wer die Provision eines Immobilienmaklers zahlt, hängt von der schriftlichen Vereinbarung und den Gesetzen am Standort der Immobilie ab. Bei einem Kauf können Verkäufer und Käufer sich die Gebühr teilen, eine gleichmäßige Aufteilung ist jedoch nicht überall üblich; ein Käufer schuldet eine Provision, wenn ein entsprechender Vertrag dies vorsieht. Bei Mietobjekten kann der Mieter die Gebühr zahlen, wenn er den Makler beauftragt hat oder das örtliche Recht eine solche Gebühr vorschreibt. In Verträgen sollten die Leistungen, die Höhe der Gebühr und der Zahlungszeitpunkt festgelegt sein; die Einzelheiten bestimmen die örtlichen Vorschriften. In den folgenden Abschnitten werden die wichtigsten Unterschiede erläutert.
Wer zahlt die Maklergebühren?
Wer die Maklergebühren für Immobilien zahlt, hängt von den Vereinbarungen der Parteien in Schriftform und vom geltenden Recht ab. Bei einem Immobilienverkauf nennt der Maklervertrag in der Regel den Auftraggeber des Maklers und legt die vereinbarte Vergütung fest. Ein Käufer kann sich im Rahmen eines Käufervertretungsvertrags gesondert zur Zahlung an einen Makler verpflichten, vorbehaltlich der Vertragsbedingungen und des örtlichen Rechts. In den Dokumenten sollte festgelegt sein, wann ein Honorar verdient ist, wie es berechnet wird und ob die Zahlung bei Vertragsabschluss oder zu einem anderen Zeitpunkt fällig wird.
Pflichten des Käufers ergeben sich aus dem unterzeichneten Vertrag, nicht allein daraus, dass er eine Immobilie besichtigt oder mit einem Makler kommuniziert. Vor der Unterzeichnung sollten Käufer die Bestimmungen zu den Gebühren, zur Vertragsdauer, zur Exklusivität, zu Kündigungsrechten und zu einer möglichen Verpflichtung prüfen, eine Differenz auszugleichen, falls eine andere Partei weniger als erwartet beisteuert. Bei Verhandlungen mit dem Makler können der Vergütungssatz, der Umfang der Leistungen und die Zahlungsbedingungen thematisiert werden; Änderungen sollten jedoch schriftlich festgehalten werden.
Die Vorschriften unterscheiden sich je nach Rechtsordnung; außerdem können verpflichtende Offenlegungspflichten oder gesetzliche Beschränkungen gelten. Die Parteien sollten sich über die örtlichen Anforderungen informieren und nicht davon ausgehen, dass die übliche Praxis maßgeblich ist.
Wie werden die Provisionen beim Hauskauf aufgeteilt?
Die Provision beim Immobilienkauf wird gemäß den schriftlichen Vereinbarungen der Parteien aufgeteilt, nicht nach einer allgemeingültigen Formel. Die geltenden Regeln hängen von der Rechtsordnung, dem Maklervertrag und davon ab, ob der Käufer, der Verkäufer oder beide einen Makler beauftragt haben. In Deutschland sehen gesetzliche Vorschriften bei bestimmten Wohnimmobilienkäufen grundsätzlich eine gleichmäßige Aufteilung vor, wenn ein Makler für beide Parteien tätig ist; andere Vereinbarungen können gelten, wenn nur eine Seite den Makler beauftragt hat.
- Alleiniger Auftrag des Verkäufers: Der Verkäufer verpflichtet sich im Maklervertrag, den Makler zu bezahlen. Ein Käufer kann nur dann zur Zahlung einer Provision verpflichtet sein, wenn dies in einer gesonderten, rechtswirksamen Vereinbarung vorgesehen ist und das örtliche Recht eine solche Zahlung zulässt.
- Alleiniger Auftrag des Käufers: Der Makler des Käufers wird gemäß dem Maklervertrag mit dem Käufer bezahlt, vorbehaltlich der darin festgelegten Vergütung, Leistungen und Kündigungsbedingungen.
- Tätigkeit für beide Seiten: Ist der Makler für beide Seiten tätig, bestimmen die schriftlichen Vereinbarungen und die jeweiligen gesetzlichen Grenzen die Aufteilung; das geltende Recht kann gleiche Anteile vorschreiben oder den Beitrag des Käufers begrenzen.
Die Provision sollte vor der Unterzeichnung ausgehandelt werden. Dabei sollten der Satz, die zahlungspflichtige Partei, die Berechnungsgrundlage und der Zeitpunkt der Zahlungspflicht klar festgelegt werden.
Wann zahlen Mieter einen Makler?
Mieter zahlen einem Immobilienmakler eine Gebühr, wenn eine wirksame Vereinbarung oder das anwendbare Ortsrecht sie dazu verpflichtet. Die Zahlungspflicht hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat, welche Dienstleistungen erbracht wurden und welche Gebührenbedingungen vor der Anmietung offengelegt wurden.
In Rechtsordnungen, in denen das Bestellerprinzip für Mieter gilt, kann ein Mieter eine Provision schulden, nachdem er die Dienstleistungen des Maklers angefordert und eine entsprechende Vereinbarung geschlossen hat. Im Vertrag sollten die beauftragende Partei, das auslösende Ereignis und etwaige Zahlungsbedingungen festgelegt sein. Allein dadurch, dass ein Makler eine Immobilie gezeigt oder mit dem Vermieter kommuniziert hat, wird ein Mieter in der Regel nicht zahlungspflichtig.
Beauftragt ein Vermieter den Makler mit der Suche nach einem Mieter, kann das Ortsrecht die Gebühr dem Vermieter auferlegen, etwa nach dem Bestellerprinzip oder einer ähnlichen Regelung. Gesetzliche Schutzvorschriften können Gebühren ebenfalls begrenzen, eine Kostenabwälzung untersagen oder vorgeschriebene Offenlegungen verlangen. Die von den Parteien gewählten Bezeichnungen setzen zwingendes Recht nicht außer Kraft.
Mieter sollten den Vertrag prüfen und aufbewahren, bevor sie Maklerdienstleistungen in Anspruch nehmen. Zu den Pflichten des Maklers kann gehören, den Auftraggeber, die Berechnungsgrundlage der Gebühr und die maßgeblichen Bedingungen offenzulegen. Bei Streitigkeiten kommt es auf die geltende Rechtsordnung, die tatsächlich erbrachten Dienstleistungen und die unterzeichneten Unterlagen an.
Wie hoch sind die Kauf- und Mietgebühren?
Wie viel ein Käufer oder Mieter zahlt, hängt von der Rechtsordnung, den erbrachten Dienstleistungen und den Gebührenbedingungen ab, die in einem gültigen Maklervertrag vereinbart wurden. Es gilt kein allgemein verbindlicher Prozentsatz. Eine Kaufprovision kann als Anteil am Verkaufspreis, als Festbetrag oder als ein anderer vertraglich festgelegter Betrag berechnet werden. Mietgebühren können ebenfalls pauschal oder abhängig von der Miete festgelegt werden, vorbehaltlich geltender Beschränkungen und der Frage, wer den Makler beauftragt hat. Aus der angegebenen Gebühr sollte hervorgehen, welche Partei zahlungspflichtig ist, auf welcher Berechnungsgrundlage sie beruht und ob Steuern oder zusätzliche Kosten anfallen.
Typische Kostenbestandteile sind:
- Maklergebühr des Käufers: Ein ausgehandelter oder gesetzlich geregelter Betrag, der gegebenenfalls zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, sofern das lokale Recht dies vorschreibt.
- Maklergebühr bei einer Vermietung: Ein Betrag, der nur dann von der betreffenden Partei verlangt werden darf, wenn die maßgeblichen Vorschriften und die Maklervereinbarung dies zulassen.
- Zusätzliche Dienstleistungen: Für Immobilienbewertungen, Vermarktung oder nachweislich erbrachte Verwaltungsleistungen können gesonderte Gebühren anfallen, sofern diese ordnungsgemäß vereinbart wurden.
Marktentwicklungen können sich auf ausgehandelte Gebühren und Verkaufspreise auswirken, begründen jedoch für sich genommen keine rechtmäßige Gebühr. Vor der Unterzeichnung sollte jede Partei die schriftlich festgehaltene Gebühr mit den zugesagten Dienstleistungen und den geltenden lokalen Vorschriften vergleichen.
Welche Vereinbarungen und lokalen Regeln beeinflussen die Gebühren?
Zwei Quellen bestimmen in der Regel ein Immobilienmaklerhonorar: der schriftliche Maklervertrag und die im jeweiligen Rechtsgebiet geltenden Vorschriften. Der Vertrag sollte den Auftraggeber, die Maklerleistung, das Honorar oder dessen Berechnungsmethode sowie den Zeitpunkt der Fälligkeit festlegen. Jede Mitwirkung anderer Makler oder Vereinbarung über eine Aufteilung des Honorars sollte eindeutig dokumentiert werden; außerdem können gesetzliche Informations- und Formvorschriften gelten. Eine Provisionsklausel begründet nicht zwangsläufig eine Zahlungspflicht, wenn sie nach zwingendem Recht unwirksam ist oder der vorgeschriebene Vertrag nicht in der erforderlichen Form geschlossen wurde.
Das örtliche Maklerrecht bestimmt, welche Vereinbarungen getroffen werden dürfen und wem die Kosten auferlegt werden können. In Deutschland gelten für die Vermittlung von Wohnimmobilien zum Kauf mit Verbrauchern gesetzliche Vorschriften zur Textform und in bestimmten Fällen zur hälftigen Teilung, wenn der Makler für beide Parteien tätig wird. Bei der Vermietung von Wohnraum schränkt das Bestellerprinzip die Möglichkeit, dem Mieter die Kosten aufzuerlegen, grundsätzlich auf Fälle ein, in denen der Mieter den Makler ausdrücklich beauftragt hat und dieser ausschließlich aufgrund dieses Auftrags tätig wurde. Landesrechtliche Vorschriften können zusätzliche Beschränkungen, Steuern oder Informationspflichten vorsehen. Die geltende Gebührenstruktur hängt daher von der Immobilie, dem Geschäft, den Parteien und dem anwendbaren Recht ab.
Die Redaktion von ohne-makler.net von Berlin veröffentlicht Beiträge rund um den provisionsfreien Immobilienverkauf und die Vermietung ohne Makler. Im Mittelpunkt stehen die eigenständige Immobilienvermarktung, aussagekräftige Inserate und praktische Fragen von Eigentümern, Kaufinteressierten und Vermietern. Auf berlinintensiv.de greift die Redaktion diese Themen mit Blick auf den Berliner Immobilienmarkt auf.
